El día martes xx de xxxxx de 2025 se realizó una inspección técnica completa del inmueble ubicado en Dirección Ejemplo 500, 2do B, Buenos Aires. Se trata de un departamento de estilo moderno, con una superficie aproximada de 86 m² cubiertos, que se encontraba ocupado al momento de la visita, en presencia de los inquilinos.

La revisión se ejecutó bajo condiciones climáticas favorables (día nublado, 23 °C, 79 % HR), mediante inspección visual con soporte tecnológico (termografía, medición de humedad, instrumental de diagnóstico eléctrico, sensor de gases y herramientas complementarias), abarcando la totalidad de ambientes y sistemas principales.

Se evaluaron alrededor de 215 ítems y condiciones. Se registraron 31 defectos menores, 28 defectos mayores y 3 condiciones inseguras relevantes, principalmente vinculadas al sistema eléctrico y humedades.

Fortalezas

-Estructura general en buen estado, sin evidencia visible de condiciones estructurales activas al momento de la inspección.

-Buena distribución de los ambientes con abundante iluminación natural.

-Sistema de agua y equipo de calentamiento en correcto funcionamiento al momento de la inspección.

-Sistema de drenajes con evacuación adecuada.

-Instalación de gas sin fugas detectadas al momento de la inspección.

Principales observaciones

Humedades y filtraciones

Se evidenciaron múltiples signos de humedad y filtraciones en diversos ambientes, requiriendo una evaluación y reparación especializada para evitar mayores deterioros.

Los principales hallazgos se dieron en la habitación de planta alta y en el living comedor en la esquina de encuentro entre baño y cocina. Este último caso no evidenciaba valores significativos de humedad, por lo que es posible que el origen del problema pudo haber sido subsanado. En ese sentido, y habiendo obtenido información por parte de la inquilina, se presume que pudo haber ingresado agua de lluvia por la ventana de cocina, generándose acumulación en la esquina mencionada y su ascenso por capilaridad a través del marco de puerta.

Por otro lado, se evidenciaron manchas de humedad en el cielorraso de la habitación, concordantes con filtraciones provenientes de la cubierta de techo, la cual presentó múltiples condiciones que requieren atención.

Sistema eléctrico ⚠

Se detectaron condiciones inseguras relevantes en el sistema eléctrico que requieren atención inmediata para garantizar la seguridad de los ocupantes.

En la cocina se hallaron tomacorrientes sin conexión a tierra, lo que representa un riesgo eléctrico ante fallas de aislación. Estos mismos tomacorrientes, presentaron además derivaciones realizadas con conductores de calibre inferior al adecuado. Se recomienda revisar también el restante de los tomacorrientes para verificar si esta condición puede estar presente también en otros puntos.

El disyuntor diferencial faltaba en el tablero eléctrico seccional, ubicándose probablemente en el tablero principal de servicio. Se recomienda instalar un disyuntor diferencial de 30mA en el panel seccional para garantizar la seguridad de las personas ante eventuales contactos indirectos y disponer de un restablecimiento más rápido en caso de corte.

Carpinterías y cerramientos

Se observaron varios defectos en carpinterías y cerramientos que afectan la funcionalidad y la estética del inmueble.

Los principales hallazgos están relacionados con marcos de puerta deteriorados, ventanas con cierre inoperante y falta de drenajes en las ventanas de baño y cocina.

Cubiertas y desagües pluviales

Se identificaron problemas en la cubierta y los sistemas de drenaje pluvial que pueden generar filtraciones y deterioro.

Entre los defectos más destacables, se observa traslape inadecuado de chapas de cubierta con problemas evidentes de sellado, tornillos oxidados y falta de canaletas pluviales, lo que provoca el escurrimiento de agua con óxido que mancha el piso de la terraza superior.

Otros defectos mayores

Se registraron otros defectos mayores que, si bien no son de seguridad, afectan la funcionalidad y el estado general del inmueble.

Entre los más destacables y que requieren acción inmediata, se encuentra la avanzada corrosión del toallero de baño el cual requiere un reemplazo inminente antes de que comience a fugar. La corrosión en este tipo de toalleros es usual y no reparable.

Resumen

El inmueble presenta una condición general adecuada, pero evidencia deficiencias significativas en el sistema eléctrico y múltiples puntos con humedades activas o daños por humedad, que requieren intervención prioritaria.

Intervenciones prioritarias

1. 1. Regularización completa del sistema eléctrico

Incorporar puesta a tierra en tomacorrientes de Cocina.

Instalar disyuntor diferencial de 30mA en el tablero seccional.

Etiquetar adecuadamente todos los circuitos del panel seccional.

Revisar y corregir conductores subdimensionados en cocina y otros ambientes que pudieran estar afectados.

2. 2. Investigar y corregir origen de humedades y filtraciones

Evaluar y reparar origen de humedad en paredes.

Reparar falta de pastina en piso de la terraza y fisuras en revestimiento de paredes que pueden ser causales de la humedad que se observa en la pared de ventana de la habitación

Colocar adecuadamente pieza de revestimiento de ducha y aplicar pastina nueva, ya que fisuras en esta zona de alta exposición al agua son potenciales significativos de filtraciones y humedad (ya presente).

3. 3. Reparación de cubierta y sistema de desagües pluviales

Se recomienda corregir traslape y sellado de chapas en el techo.

Reemplazar tornillos oxidados en la cubierta.

Tratar corrosión en la estructura metálica del techo.

4. 4. Reparación de carpinterías y cerramientos

Reparar o reemplazar trabas inoperantes en ventanas del Living Comedor.

Reparar o instalar drenajes en marcos de ventanas del Baño Planta alta y Cocina.

Corregir sellado inadecuado de burletes en ventanas del Baño Planta alta y Cocina.

5. 5. Otros defectos mayores

Reemplazar radiador toallero corroído en Baño Planta alta.